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划拨土地上的房屋转让合同签订后，因房屋价格上涨或其它原因，卖家不希望在原定条件下继续履行合同，于是以转让未经政府批准、或无法办理产权变更登记为由，主张合同无效，但买方坚持要求继续履行合同，双方因此产生纠纷。那么，划拨土地上房屋买卖合同未经审批，合同有效吗？

网友咨询：

划拨土地上房屋买卖合同未经审批，合同有效吗？

广东瀚宇律师事务所徐妍律师解答：取得政府批准不是效力性强制性规定，未取得批准不必然导致合同无效。虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合一定条件，且经政府相关部门批准后，划拨土地上的房屋所有权才可以转让，但该规定没有提及未经批准的合同无效，且认定合同有效不会侵害国家利益和社会公共利益，所以该规定不应理解为效力性强制性规定。

而根据《合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，因此转让划拨土地上的房屋前未取得批准，不必然导致合同无效。

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徐妍律师解析：

合同生效与物权变更相互独立，不能办理物权变更登记不必然导致合同无效。虽然《物权法》第九条第一款规定物权变更的生效以登记为准，但该规定针对的是物权生效与否，而非合同生效与否。

同时，《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，合同生效与物权变更是相互独立的，不能办理物权变更登记，不必然导致合同无效。

所以说，划拨土地上的房屋转让合同纠纷中，法院普遍认为，认定合同无效没有法律依据，且认定合同无效将有违诚实信用原则和公平原则，而继续履行合同不会侵害国家利益和社会公共利益，因此应当认定合同有效。